不语也盈盈，顾盼横波远。似嗔我，惜花来晚。
文字的性感(文案创意)
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看了很多前辈的经验，觉得有必要收录存档，随时把玩，所以开了这日记，收藏喜欢的创意（平面及文案）。
《文案论语》 作者：咖啡白菊
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看了很多前辈的经验，觉得有必要收录存档，随时把玩，所以开了这日记，收藏喜欢的创意（平面及文案）。
《文案论语》 作者：咖啡白菊
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流水落花
发布于2007-11-02 14:19:54
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流水落花
发布于2007-11-02 14:22:14
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流水落花
发布于2007-11-02 14:28:15
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《广告创意法》 作者：一只想飞的猪
【关于广告二三事】
如果问你
人类最伟大的创意是甚么？
答案是------轮子！
为甚么？
因为
自从第一个轮子被发明以来，
一直到现在，他的基本外型完全未变过！
像轮子这种绝世的创意，实在是太稀少了，
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从古到今，
绝大多数的发明都是
针对现有的东西作改良。
如此一代一代，进化下去。
而改良前人的东西
所要花的脑力与精力
绝不比原创少！
拿电脑来说吧，
从有第一台电脑起
就经过了不断的改良，
不断的调整，运用更先进的技术
作出更快、更好、更小的电脑。
研发新一代的电脑，困难度不下於当初发明第一台电脑的人。
大部分的创意，也是经由改良而来的。
不论慨念、文字、图像都可以改良而再生创意，
常见的素材，只要经由新的概念重新包装，
就会有不同凡响的效果喔！
其实，
只要够高明，
够巧妙，
经过改良的创意，
其精彩程度，可不比原创差呢！
就像爱迪生，
他的发明大多数是改良，而非原创。
但是，
实用价质却远远的甚於原创。
想要在广告上玩疯狂创意，
只要你的脑汁充足，其实不难。
难就难在一旦要照游戏规则来思考
脑筋就变呆了。
广告策略、品牌固有的调性、预算、消费者的适应度、客户的喜好……
这一条条的限制，
就像水泥一样，
把你的脑袋
一步步的硬化，
水泥倒的越多，脑袋就越硬！
这是现实，
这是宿命！
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流水落花
发布于2007-11-02 14:28:57
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【广告创意法一】
第一招：
多作头脑三温暖，少作头脑体操
从小我们就被教导
要多看有助头脑体操的书
像是推理谜题、侦探小说、鸡兔同笼题、路边植树题……
加上九九乘法表、四则运算、化学元素表、年表、公民与道德……
把小脑袋装在因果率的厚外套中，
除了看到美女或是捡到钱之外
对任合事几乎都是制约式的反应
因此
世界没有不合理的事、
没有不可解释的事、
没有意料之外的事、
这种健康的脑袋
是广告创意的白蚁
这种脑袋只会走直路，
一进弯路就会迷路。
趁早把书架上的推理谜题拿去换糖吃，
鸡兔同笼永远不会发生，
路边种树是政府的事，
替脑袋洗一洗三温暖
脱掉因果律的厚重外套，
换上直觉的休闲装，
尝试用直觉下判断，
习惯非逻辑式的思考，
一段时间之後，
你在抓取创意素材时，
思想会更多元化，
更丰富。
多看看脑筋急转弯，
在自己想一些脑筋急转弯的点子，
保证你的脑袋会爱死你！
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流水落花
发布于2007-11-02 14:29:22
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【广告创意法二】
第二招：
多听小孩讲话
小孩的词汇有限，
智慧未开，顾忌又少，讲话不经大脑，举止不管身段，
完全没有逻辑的束缚，
虽然讲话的深度不及大人，
但是大人硬是讲不出童言童语。
看过几则关於童言童语的故事，
在小学的某一班……
老师：蔡小明
同学：YA!!
老师觉得很奇怪，为什么这个同学和大家不一样？於是又再叫他的名字
老师：蔡小明
同学：YA!!
老师火大了，便把那同学叫了起来，问他为何和大家不同？
同学回答道：老师，我姓叶！
老师：……
还有一则：
在乡下的学校里，
小学生向老师请假：
老师，我今天要送一头种猪去配种。
老师问：这种事你爸爸不能做吗？
小学生说：
不行啦！一定要种猪才行！
多可爱的通言通语啊，
广告人既然自认必须常保赤子之心
就应以儿童为师，
找回失落以久的直觉反映能力
让直觉取代理性判断
看看自己能不能说出像小孩子一样动人的话！
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流水落花
发布于2007-11-02 14:29:47
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【广告创意法三】
第三招：
多看科幻故事
其实
科幻故事的发展基础，
蛮接近广告创意的本质，
他像我们展示了无数超现实的轨迹
示范了如何从现实推演出无限的想像空间，
对广告而言，
消费者与策略就是一个“现实”，
虽然重要，
但不必看的太重
一定要提到，
却不一定要塞满广告。
有了“现实”，你可以做出广告，
但唯有无限的想像，
才能让你做出好广告。
没事多看看科幻故事，
训练一下自己的想像力吧！
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流水落花
发布于2007-11-02 14:30:24
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【广告创意法四】
第四招：
多看漫画笑话
一颗沉重的心灵，产生不出飞扬的创意。
有些人专门为了纾解别人的心情而存在，
专门生产一些轻如鸿毛的小玩意儿，
好让那些每天活的重如泰山的人可以活的轻松。
漫画中的四格漫画、简短的笑话
其实和广告创意有著许多共通性，
四格漫画必须在四幅画面里逗人发笑，
需要多精致的安排、多强烈的笑点呢！
而短短的笑话，
必须在数十字以内，引人发噱，连图像的辅助都没有，
更是困难。
尤其这两样都是到最後一句话，或最後一格，
才令人拍案叫绝，
手法简直和讲究在最後一秒将剧情带入高潮的广告相同！
三十秒的cf，十来个镜头，
最多讲不到100个字，
要放东放西，扯南讲北，
没有两下子怎么做的来？
广告人应该是说故事的高手，
而且是要在100个字内说个动听故事的高手，
在你家厕所、床头、车上、各丢一本漫画或笑话，
有事没事温习一下轻如鸿毛的感觉，
世界会更好！
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流水落花
发布于2007-11-02 14:30:48
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【广告创意法五】
第五招：
找不同类的人聊天
朋友之间互为对方的影子，
所谓物以类聚，
大家思想接近，看法相同，
所以，
对大部分的人来说，
朋友之间的支持高於质疑，
捧场多於纠正。
一个人同质性的朋友交多了
思考会越来越垂直，
只朝一个方向走下去。
多试试找找和你个性不同，
想法互异的人聊天，
多出去走走，山间水边、店内树下，
遇到的人形形色色，
有机会多和他们攀谈，
你会发现，
原来世界上有如此多不同的想法！
一件在你看来理所当然的事，
在他人的眼中，也许是不可思议、疑问百出。
多走走，多看看不同的人，
多观察这个世界，
虽然没有千里眼，
但是你会养成一对复眼，
你会用不同的角度看世界，
想法自然也是多角度。
多听听，多听不同的声音，
虽然长不出顺风耳，
但是你会养成一对雷达耳，
接收的讯息丰富，
你还不愁没有创作的素材吗？
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流水落花
发布于2007-11-02 14:31:10
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【广告创意法六】
第六招：
不要依赖习惯
习惯是创意的杀手！
当你的思考过度依赖习惯的模式时，
创新与突破相对的就减少了。
这里所说的习惯，
是只你的思考模式，
不要习惯用同一种模式思考，
不然你永远只会得到相同的结果，
了无新意！
试著从别的角度去思考
以玻璃杯为例吧！
看见一只玻璃杯，
你的大脑会习惯性的告诉你，
他是拿来装水的。
可是换个角度想，
玻璃杯还可以拿来插花……
当烛台……
当笔筒……
闷死蟑螂……
当乐器……
变魔术……
画圆圈……
等等想像不完的用途……
不要习惯性思考，
抛弃成见
痛痛快快的想像吧！
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流水落花
发布于2007-11-02 14:31:35
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【广告创意法七】
第七招：
故意串联不相关的事物
把不相关的事或物硬是连在一起，
看起来是一件很无聊的事，
不过这可是训练反应思维的好方法。
反应思维能让脑中的元素互相撞击，
产生连锁反应，
求得各种可能组合。
有读者问我，
有甚么方法，可以每天做，
源源不断的让创意涌现？
其实你每天只要抽个五分钟，
做做练习，自然每天都有新发现。
听不懂？
没关系，举个例子你就懂了。
先在纸上写下几样没有关联的事物，
(想到甚么写甚么)
如：
A←→1
B←→2
C←→3
然後再想一想，它们之间有何关联性？
如果你说他们都是字母或数字的前面三个顺位，
这只是说明了这些符号的性质，
而不是我要的答案，
我要你做的是，
为他们创造关联性。
比如说，
我租了1支A片，
发现2个B罩杯美女，
觉得身体虚，赶快吃3片维他命C
诸如此类，尽量给他瞎掰，越扯越好。
看过一个笑话，
问：孕妇、烂萝卜、蛀牙三者之间有何关联？
答：拔的太慢！
很掰喔！
对！就是要这么掰！
尽量自己出题，随便乱凑也行，
重要的是用想像力，
为他们搭上关系！
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流水落花
发布于2007-11-02 14:32:00
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总结一下课程：
第一招：
多作头脑三温暖，少作头脑体操
第二招：
多听小孩讲话
第三招：
多看科幻故事
第四招：
多看漫画笑话
第五招：
找不同类的人聊天
第六招：
不要依赖习惯
第七招：
故意串联不相关的事物
～The end～
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流水落花
发布于2007-11-02 17:00:19
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《涉外别墅中凯 • 铂宫形象楼书文案（部分）》 作者：凉拌苦瓜丝
铂宫形象楼书文案
《PT HOUSE/圈层启示录》
PT HOUSE/Stratum Revelation
翻开本页，阁下即将进入 中国 郑州 CBD的巅峰生活与游戏版图
Turn over to open this page, the you will soon enter the peak life and game landscape of the Chinese Zhengzhou CBD
卷首语
A language
一个从地址就开始被赞美的奇迹。
郑东新区CBD，
当今中部最为壮阔的土地之上，
河南第一、唯一涉外别墅——PT HOUSE，
以登峰造极的土地价值、无人企及的罕世之美、荣耀四海之雍容殿堂
——弥足珍贵、极至稀缺，以建筑塑造财富精神的时代，
一壁豪情江山，令整个中原为之动容。
A miracle for from the address starting drive lauding.
The CBD of Zhengzhou,
The most impressive-looking land in central part in now on,
River south the first, unique concern foreign affairs the villa —— PT HOUSE,
With the beautiful rare a life time that the land value, no man of the reach the peak attain, the whole world and luxurious hall in honor
The —— is very precious, pole to sparse lack, to construct to mold the wealth the times of spirit,
Stalwart river's mountain in one, make whole inside and original change countenance for it.
第一部分：【城市 方向】
The first part: city，direction
引言：“感谢时间，让我们躬逢盛世！”
Preface:" with gratitude time, let us meet the peaceful times!"
1、郑州，公元2006年
3000年历史的故都、澎湃奔腾的CBD——
郑州，一座荣耀而深刻的城市、一个奋斗中的城市，
她的历史，属于伟大辉煌的诗歌；她的现在，属于砥砺恢弘的财富精神。
Zhengzhou,2006 A.D.
Zhengzhou，The 3000 is historical so all, crashing the CBD —— that dash about
A honor but deep city, a city that struggle the inside,
Her history, belong to the great and glorious verse;Her now, belong to the grand wealth spirit.
财富有两面：艰辛与优越。
我们呈现优越的一面，
以此纪念——沧桑的郑州、奋斗的郑州、显赫的郑州。
Wealth contain both sides:Hard and superior.
We present the superior aspect,
Use to memorial,Faraway Zhengzhou in history,Advanced Zhengzhou,Grand Zhengzhou.
2、向东，一个城市的方向
举世罕有的决策远见与魄力，
享誉世界的大师经典手笔，
历时四载，耗资巨亿，
一座崭新的城市从太阳升起的方向崛起，
一个终极幻想的神话正演变为鲜活的现实，
郑东新区CBD，
这座城市最能激发想象力的土地，
承载着一亿人有关财富、地位、理想和生活的美好梦想，
注定将因她的辉煌而被载入史册。
Direction east, a direction of city
Rare decision in the world and energy,
Well-known master in world classic handwriting,
Last the 4 years, cost the huge hundred million,
A brand-new city direction that rise from the sun is rising,
The myth of an ultimate end imagination turn into for fresh and live actuality,
The CBD of Zhengzhou,
This city can stir up the land of thinking the elephant dint most ,
Load 100,000,000 people the concerning wealth, position, ideal with living of fine dream,
Will were loaded in the historical work destined to because of her glorious.
注解1：
郑东新区
西起老107国道，东至京珠高速公路，南至机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里，规模相当于郑州市原有已建成市区，在未来20～30年内建成。
2003年1月开始建设的起步区面积33平方公里，范围为陇海铁路以北、东风渠以南、107国道以东、东四环以西的区域，包括CBD、龙湖地区、商住物流区、龙子湖高校园区、科技园区以及经济技术开发区。
按照政府“三年出形象，五年成规模”的目标，2006年是郑东新区建设的关键年。
注解2：
郑州新区CBD
占地面积3.45平方公里,由日本规划建筑专家黑川纪章设计的区域由中央公园、内环和外环三部分组成，其中内环30栋楼均高80米,外环30栋楼均高120米。
截止到2005年底，CBD入驻项目58个，其中47个开工建设，累计完成固定资产投资约52.7亿元，项目开工率达到81%，房屋开发面积160万平方米。
第二部分：【疆域 地位】
The second part: landscape，position
引言：“我在空中，世界在我脚下。”
Preface:" I am in the sky, world is in my foot."
1、CBD，世界级富豪的游戏帝国
曼哈顿、德方斯、新宿、中环拥有一个共同的闪亮的名字——“CBD（中心商务区）”，并不仅仅因为地处美国，巴黎、日本和香港，世界才对他们刮目相看。而是因为，人类几乎所有的物质文明都浓缩于此，繁华的商业活动、多元的文化聚焦、堂皇的城市空间、立体交通、高科技……在这里，让您极目世界。
CBD, the game empire of the world class powerful person
Manhattan，Dfowns，Xinxiud，and Zhonghuan，owns a together loud and clear name —— " CBD( center business area)", and not only only because of a the United States, Paris, Japan with Hong Kong, the world is just to their in different light.But is because of, the material civilization that mankind are almost all is concentrated all hereat, the prosperous business activity, cultural diversity focuses, stately city space, stereoscopic transportation, high-tech …… here, let you pole eyes world.
注解：
CBD，即商务中心区，最早起源于20世纪20年代的美国，意为商业会聚之地。
现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，便于现代商务活动的场所，典型者如纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、新加坡的中心区、香港的中环铜锣湾一带和正在建设的上海陆家嘴等。
2、中国 郑州 CBD 财富人物的颠峰版图
承袭5000年历史渊源,秉持3800年国都气度，郑东新区CBD，区区几平方公里的范畴内，人人窥觑的财富金十字核心，正如纽约曼哈顿、东京银座一样，与财富、权贵、显赫齐名，同属于世界，为上流社会人们提供习以为常的关于NEWYORK—MANHATTAN的颠峰版游戏。
Chinese Zhengzhou CBD
The top landscape of the wealth person
Accept the 5000 history origin, continue the 3800 national capital generosity of spirit,The CBD of Zhengzhou, only the category inside of a few square kilometers, the wealth gold that everyone look forward to ten word core, positive is similar such as Manhattan, the silver of Tokyo, New York, with a top version concerning NEWYORK — MANHATTAN for, belonging to the same in world, for upper-class society people providing accustoming to game.
3、距离CBD 0公里的奢侈
郑东新区CBD，凝聚了城市财富顶峰人群的居住理想和商务抱负，雄踞国际商务制高点，直面中原经济快速发展带来的蓬勃商机和滚滚财富，最大化的洞悉瞬间万变的市场信息，掌握商场决胜定律，无疑是与全国乃至世界接轨的国际化商务平台。
The central OF CBD, distance wealth 0 kilometers
The CBD of Zhengzhou, coagulated the lived in ideal of the city wealth peak crowd with the business ambition, bestride the international business system a little bit high, keep Central plains fast booming business opportunities that development bring of economy with billowing wealth, maximize of understand thoroughly the moment ten thousand the market information that change, control the market make final bid the laws, doubtless is with whole country is to the internationalization business terrace that world link.
注解：
中，指一定范围内适中的位置；
央，指和四周或上下左右距离相等的位置；
中央，中心的地方，指国家或党派政治权力最高的地方。
4、CBD，叠加别墅，举世震惊的唯一
如果纽约市中心腾出一块空地，或者北京长安大街惊现叠墅排屋，那简直是天方夜谭。任何人都明白，这种几率只可能趋近于百分之零。那么现在郑东新区CBD中央显赫地段的叠加别墅——PT HOUSE，是否可称作空前绝后的唯一，从而举世震惊？
Central villa in CBD, the unique that the whole world is shock
If an a piece of vacant land, or Peking Chang-an the avenue is surprised some villa now, that simply is an Arabian Nights.The anyone is all understand, this kind of several rates can only can tend nigh the zero of 100 cents.So now central villa in The CBD of Zhengzhou —— PT HOUSE, whether can call the unique unique, from but the whole world shock?
5、地段隐喻身份，高度前所未有
建筑可以模仿、地段无法再生。堪称PT HOUSE（铂金建筑）的，注定只能在郑东新区CBD核心的地段区，并借助运河的灵气、森林的郁秀，为颠峰人物提供超越尊贵之上的特权生活。
PT HOUSE，不是简单的地理区隔，而是一类人群的自然分野；少数人的专属荣耀，第一次在这里丰富而恰当地得到引证。
District metaphor body, the high degree is unprecedented
The building can copy, the district can't be reborn.Be rated as the PT HOUSE( platinum gold building) of, destined to a spiritual influence, forest for can district in the core of CBD, combining asking for help canal of beautiful, overstep for the top person offering highly respectable on of privilege life.
PT HOUSE, is not a simple geography compartment, but a nature of crowd boundary;The exclusive honor of a handful of men, for the first time here abundant but be cited proof fittingly.
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流水落花
发布于2007-11-02 19:11:59
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第三部分：【涉外 使馆】
The seventh part:【Foreign legation】
引言：“知我者稀，则我者贵。”
Preface:" know me sparse, then I expensive."
1、政府参与运作，郑州唯一涉外社区
任何一座宅邸，都是一座纯粹的私人使馆，而PT HOUSE的珍贵，首先在于她独一无二的立项高度即将成为载入史册的经典：政府参与运作，河南唯一涉外别墅社区，致力于为涉外阶层及知名企业高管提供生活之所。
The government participates the operation, unique concern foreign affairs the community
Any a mansion, is all a pure and private legation, but PT HOUSE of precious, consist in her first the one and only high degree will soon become the classic that load in the historical work:The government participates the operation, the river south is unique to concern foreign affairs the villa community, concentrating on for world 500 strong business enterprise CEOs provide of the life.
2、保留神秘隔绝，仅为少数人的专属领地
与财富精英为邻，与政界巨擘做伴，享受旁人无法企及的“国宾级”待遇，淡然于周遭高楼大厦里艳羡的目光，纯粹地享受专属的别墅领地生活……PT HOUSE，让少数人的生活从此更为从容。
Reserving mystery isolates, only for the exclusive territory of a handful of men
With the world 500 strong CEO is guest of the government class" treatment that neighbor who vision, do with officialdom the most outstanding the companion, enjoy the beside the person can't enjoy, cool admire in whole many-storied buildings, enjoy the exclusive villa territory life …… purely
PT HOUSE, the government participates the operation, private legation in chief area, let the life of a handful of men been from now on and more and calmly.
3、私人使馆，铂金社交圈
多数人工作是为了更好的生活，而只有少数人生活是为了更好的工作。
瞬息万变的名利场中，社交圈、关系网犹如点金石，需要时间培养与磨砺。卓越人物，惯与相同高度的人分享生命的传奇、交换事业的甘苦，在社交生活中勃发生活激情、拓展事业版图。PT HOUSE——独具上层精神内核的“私人使馆”生活观，专注培养专属财富阶层的私人生活圈、私人社交圈。
Private legation, platinum gold social intercourse turn
The majority work is for the sake of better life, but only have a handful of men the life is for the sake of better work.
Volatile fame and wealth an inside, social intercourse turn, relate to the net very important.Outstanding person, habit and shared and vital legend in same alike high person, exchange the joys and pains of the business, thrive the living intense emotion and expand the business landscape in social life.The PT HOUSE —— has the " private legation" life view of the upper level spirit only, devoting one's mind to educate hierarchical and private living space, private social intercourse in exclusive wealth turn.
4、特权，一个阶层的专属
建筑，不仅仅是建筑，更是政治，是媒体，是生活，是事件，是财富的专权与独揽，是权势的驾驭与宣言。PT HOUSE——在这里享受生活、在这里拓展事业、在这里欣赏对手、在这里建立同盟——在这里，享受旁人无法企及的生活与生意上的特权。
Privilege, a hierarchical and exclusive
Building, not only only is building, also political, is a medium, is life, is an affairs, is a wealthy power, is a power and influence to control with denounce.The PT HOUSE —— enjoys the life here, expand the business here, enjoy the opponent here and establish the allies —— here here, enjoying the beside the life that person can't realize and the privilege on the business.
注解：
特权，原指不正当享有的特殊权利，现代社会理解为通过对特殊资源的占有而形成的强势权利。
第四部分：【领地 王者】
The third part:territory,king
引言：“以我的名义，命名整个世界。”
Preface:" with my name, assign name to whole world."
1、世界上著名的豪宅，都有其特定买家
CBD中的豪宅，从来就是达官贵族、成功人士、商界精英的最佳选择，看看美国的第五大道、法国的香榭里大街、日本的银座大道，一切似乎不用多说，更何况是独一无二、将成为载入史册的建筑经典？
In the world well-known house, all there is its particular buyer
House in the CBD, have always been is a nobility, successful personage, well-known businessman of the best choice, The NO.5 Street of The USA, The INZO Street of Japan, The Zhonghuan Street of Hong Kong ,everything apparently need not much say, still less the one and only, will become the building classic that load in the historical work?
2、一生，只需要一片领地
时势造英雄。当剑不再是征服世界的利器，财富以及对稀缺资源的占有，便成为衡量人生高度的唯一标准。如果一片生活领地能汇聚地位、财富和荣耀，那么，一生，就只需要一片领地！
Whole life, demand one territory
The current trend of events builds the hero.When the sword is a not sharp weapon to conquer the world any more, wealth and to sparse lack the resources occupy, becoming to measure life highly unique standard then.If one life the territory can concentrate position, wealth with honor, so, whole life, demand one territory!
“五百年必有王者兴，其间必有名世者。”——《孟子·公孙丑下》
"500 years appear king certainly after, having the person who spread the future generations certainly."——Menzi
3、解读属于PT HOUSE的人
穿梭于国际大都会，资本世界的弄潮人。
时间永远不够，驾驭时间与主宰自由视为同等重要的辨证家。
渴望稍作停留，然而肩负万千责任的企业掌舵手。
裕达国贸、中州国际酒店诸如此类场合司空见惯的商务常客。
……
The reading belongs to the PT HOUSE person
Wear the shuttle in nations mostly meeting, the capital world frolics in the waves person.
Time is forever not enough, controling time with dominate the freedom see as important and dialectical house in equal.
Hopes earnestly to make the break slightly, however carry the entrepreneur of the important duty.
YUDA Wine shop, ZHONGZHOU wine shop, such as the business frequent caller of the this kind of situation common sight.
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流水落花
发布于2007-11-02 19:12:16
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第五部分：【艺术 颠覆】
Four-part cent:Art，Creative
引言：“人类有两种史书，一个是石头的史书，一个是纸的史书。”
Preface:" mankind have two kinds of historical recordses, a historical records for is stony historical records, first is paper."
1、中凯·铂宫，成就财富力量的豪情江山
事业疆域与从容生活的平衡，在于繁盛都市中无可取代的优越尺度，既纵容不羁雄心、更辉映居住意志。
距龙湖约2公里，距107国道立交桥约2公里，距南北运河300米，距东西运河100米……中凯·铂宫，雄居CBD中央，独拥极度稀缺而不可再生的土地，集特殊区域价值、建筑价值、景观价值、居住价值和城市人文价值之大成，都会、生态、国际化空前辉映之顶级城市别墅，堪称唯一、弥足珍贵的藏品价值，开辟让尊贵梦想得以漫步的疆域。
PT HOUSE ，Grand river's mountain of the achievement wealth power
Business and equilibrium of the life, consist in the irreplaceable superior dimensions in inside in thriving city, since tolerate to free from the ambition and even reflect the lived in will.
Be apart from dragon lake roughly 2 kilometers of, be apart from 107 roughly 2 kilometers of, be apart from the north canal in south 300 rice, be apart from the thing canal 100 rice ……PT HOUSE，males reside the CBD central, have extreme sparse lack but can't reborn land, concentrate special district value, building value, landscape value, live value with city humanities value, all meeting, ecosystem, internationalize the unprecedented the crest class city villa that reflect, be rated as the unique and hide the article the value very and preciously, develop to let dignify to dream of can rambling realm.
“我会给你一个你不会拒绝的选择。”――《教父》
" I will give you a choice that you can't refuse." ――《 godfather 》
2、PT HOUSE创新建筑形式，颠覆传统豪宅建筑法则
建筑就像一本打开的书，从中你能看到一座城市的抱负。在这个激情奔腾的时代，在这片波澜壮阔的土地上，我们更需要一种百年后依然光芒四射的新经典，所以中凯·铂宫横空出世。作为对财富、地位、审美和品位表达处于上游的财富阶层的辉映，最大化融入国际前沿设计理念，凝聚国际大师团队点睛之墨，PT HOUSE创新建筑形式，成就从建筑细节到生活质感的高华气度，在CBD的流光溢彩中，洗尽铅华，写就一部永恒的艺术史诗。
Creative building in HOUSE in PT form, break tradition building rule
Building resemble an an open book, from the inside you can see an ambition of city.This intense emotion in ages dashes about, on this slice of surging forward with great momentum lands, we even need the behind still brilliant and new classic in a kind of a hundred years, so the PT HOUSE is horizontal to vacate a life time.Conduct and actions is to the wealth, position, appreciate beauty to expresses to be placed in the wealth of the upper stream to reflect hierarchically with the personal status, maximize to melt into international front along design principle, international master's team designs, creative building in PT HOUSE form, achievement from building the details arrives living the generosity of spirit of the texture, write an eternal art epic.
注解：
规划设计由世界顶尖规划设计大师团队PERKINGS·WILL执笔，集生态化、智能化、国际化于一体，打造中原乃至西部地区第一个真正的世界级建筑。
3、铂金建筑，无视岁月，隽永弥珍
经典的建筑让思想得以凝固，当歌曲和传说已经缄默，它依旧还在诉说。
内涵固然重要，外表也须仔细斟酌，如此方是完美之道。中凯·铂宫，全流线飘逸型外立面设计，外型挺拔傲立，光彩耀眼，远远望去宛如用铂金建筑而成的宫殿，熠熠生辉，尊贵非凡！在这里，建筑即是艺术，艺术即是生活。
The platinum gold constructs, taking no cognizance the years, interesting and precious
The building of the classic lets thought can concretion, being the song to sink with legend already, it is as of old return at tell to say.
The content is surely important, the outward appearance also musts be careful to consider, such square is perfect way. PT HOUSE ，the all and streamlined outward appearance designs, the features is outstanding, hoping to go to far and far just like use the platinum gold the building but of palace, highly respectable uncommon!Here, the building is an art, the art is a life.
注解：
铂，原子序数78，原子量195.08，元素名来源于西班牙文，原意是“银”。1735年西班牙数学加希拉尔发现并命名。
铂金（Platinum，简缩为PT），稀有、纯净、坚韧，以其超乎尘世的白色光芒，成为世界上的“贵重金属之王”。
4、CBD中央别墅 CEO官邸的自由荣耀
奢华的地位是由掌控的财富来衡量的，但财富却不能够造就你贵族的品位，自由在精神之外的追求，便是选择与众不同的建筑空间来生活。以豪门私邸为原创灵感，通过新的建筑形式及细节创意的尝试，将钛锌合金优雅的糅合到建筑之上，与顶级贵族徽章一脉相承，任岁月流逝，仍色泽如初。凝聚历史的里程碑式建筑，超越一切浮华价值的稀世光芒，阅世，经世，并且传世。
Central villa in CBD, the official residence of CEO free honor
Luxurious position is from the wealth that control to measure of, but the wealth can't educate you the aristocratic personal status enough, freedom is in the spirit outside of pursue, just choose the building space future life of the out of the ordinary live.Regard well-known residence as the original inspiration, pass the trial between new building form and details creativity, is excellent the metals to increase the building on, with crest class nobility badge a the vein accepts mutually.Coagulating the historical milestone type constructs, overstepping the whole superficial and worth an and extremely rare ray of lights, reading a life time, through a life time, and bequeath to posterity.
5、藏品建筑精神，为CBD居住文明重新定义
不是每一种经典都可以成就百年，能够流传于世的，往往只有纯美的艺术品。就像中凯·铂宫，仅是雄居CBD中央，就足以傲视四夷；独步国内的PT HOUSE建筑形态，让居住者纵揽天下的气概自然锋芒毕露；而低密度之下再以大面积水体环绕，不经意间，世袭般的贵族气息已在开疆辟壤中席卷而来。
Create perfect architectural of spirit, live for the CBD the civilization redefine
Is not each a classic can then a hundred years in achievement, can spread in a life time of, usually only have the pure art article.Resemble PT HOUSE, only is to locate the CBD central, good enough to look down upon everywhere;Only a bearing for local PT HOUSE building appearance, letting living shows unintentionally;But low density under surround with the big area water again, pay no attention a nobility for, hereditary sort breathing to has appeared.
6、在城市地标的对面，建造一个生活的地标
气势非凡的中凯·铂宫，与显赫恢弘的CBD三大标志性公共建筑国际会展中心、会展宾馆、艺术中心交相辉映，浑然一体，造就CBD顶级居住地标，成就中原、乃至西部顶级居住标杆！不仅非凡出众，而是绝无仅有，以颠峰建筑成就颠峰人生。
In the city an object opposite, construct a living a mark
Great PT HOUSE in vehemence, with imposing CBD three greatest markings public building international meeting exhibition center, meeting the exhibition guest house, art center hand over to reflect mutually, educating CBD crest class live ground mark, achievement Central plains, is to western region the crest class lives to mark the pole!Not only uncommon and outstanding, but very unique, construct the achievement top life with the top.
注解：
CBD三大标志性建筑——
郑州国际会展中心，占地68．6万平方米，总投资近20亿元，由条块造型的展览中心和伞状的会议中心组成，是国内首创的吊杆斜拉悬索式建筑结构，是我国中西部地区目前最大、最先进的会展中心。
会展宾馆，位于CBD中心公园内，为280米高塔状，总建筑面积约18万平方米，融合超五星酒店、顶级办公和商业设施的塔楼以及配楼组成。
河南艺术中心，位于CBD内环路内侧中心湖西岸，总占地面积10公顷，总建筑面积5.5万平方米，包括大剧院、小剧场、音乐厅、美术馆和艺术馆以及其他配套设施。
第六部分：【园境 谧境】
The fifth part:【 landscape state 】
引言：世界在取悦我，而我，只取悦自己。
Preface:World at please me, but I, please the oneself only.
1、行止高远的从容心境，离不开水木清华般意境的映衬
谙熟生活之道的智者，只钟情于水岸边的生活。中凯·铂宫着力营造“SEA HOUSE（蓝色几何）”景观语言，于清朗之间展现一派高华气象，使社区内独立世界与CBD喧腾浮华的都市繁盛巧妙隔离，创造适宜高贵阶层人际交往的尺度与距离，令居住者坚守内心立场，呈现疏离静默中的独立特权与诗意体验，更以建筑哲学反映财富主人独特的处世哲学——可进可退、亦动亦静。
The behavior is high far of calmly mood, can not get away from water wood Chin Hua sort artistic conception set off
A life for of a wise man, only falling in love in the near the bank of water of the familiar with life. PT HOUSE puts forth effort to construct the " SEA HOUSE( blue color several why)" landscape language, making independent world inside the community and thriving skillful insulation in superficial city in CBD, create the dimensions that feat and noble stratum human relations company with and distance, the ream lives guard securely the heart position, present the independent privilege of the estranged silent inside experiences personally with poetry, even to construct the philosophy reflected the special and conducting philosophy in host in wealth —— free to go forward or back out and also actioned as well.
注解：
中凯·铂宫的数字景观——131亩占地面积，60亩私家公园，0.83低容积率，42%绿化率，6000平米蓝色水系。
2、自然如此优待，生活怎能不诗意昂然
灵性的水创造有灵魂的建筑，水岸之居培养生活会生活的CEO。中凯·铂宫，位于郑东新区CBD上风上水的双运河生态走廊带内，周边拥有良好的自然生态资源，南接CBD繁华生活，北连“城市绿肺”——8000亩国家森林公园，以傲视全城的全景水岸生活，定义一个阶层的生活标准。
The nature privileges like this, living how can not the poetry is towering
The water of the innate intelligence creates building that have the soul, the shore of water it residing and educating the CEO that life would live. PT HOUSE, locate the last aqueous a canals ecosystem hallway in CBD point of vantage take the inside, the perimeter owns the good nature ecosystem resources, the south connects the prosperous life in CBD, the north connect" green lung in city" —— 8000 national forests park, toing look down upon the panorama water shore of the whole city living, define a hierarchical and living standard.
注解：
中凯·铂宫的数字环境——3.32东西运河，1.98公里南北运河，6.08平方公里龙湖，1.2平方公里龙子湖，8000亩国家森林公园
3、6000平米玲珑水系，视界与心境的奢华空间
中凯·铂宫的造园师创造性地提出“让每一户都能听到流水的声音”的理念，依托土地原始肌理，创造出高低起伏的坡地地貌特征，成就中央别墅的环境首富。社区内规划6000平米玲珑水系，如叶脉分流，将别墅领地分割成4座私人岛屿，再以步道、栈桥、潺溪等小品点缀，形成独树一帜的“SEA HOUSE（蓝色几何）”景观语言，缔造出风格各异的“CEO生活岛”。
6000 lovely the department of water in even rices, ken and the luxurious space of the mood
PT HOUSE builds the park teacher creates sex a voice for putting forward" letting each door can hearing flowing water" of principle, rely on the land primitive skin texture, creates the high and low the sloping fields geography characteristic that rise and fall, the environment wealthiest person of the central villa in achievement.The community inside programs 6000 lovely the department of water in even rices, if the cent in leaf vein flows, cutting up into the villa territory to 4 private group of islandses, embellishing with a river etc. essay again, becoming the " SEA HOUSE( blue color several why)" landscape language that create new style, creating a different style of" CEO life island".
"道生之，德畜之，物形之，势成之，是以万物莫不尊道而贵德。道之尊，德之贵，夫莫之命，而常自然。故道生之，德畜之。"——《道德经》
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流水落花
发布于2007-11-02 19:12:23
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第七部分：【生活 颂歌】
The sixth part:【 life canticle 】
引言：“人是万物的尺度”
Preface:" Man is the measure of all things"
1、财富领袖，总站在生活的第一排
物质丰盛的年代，追求精致的生活不是一种错误。
生命本应该浪费在美好的事物上，尤其是处于事业颠峰的您，更应该留给自己充裕的时间去享受生命，像英伦贵族一样啜饮红茶，只钟情于手工制作的衣服，打高尔夫是最好的消遣……其他的琐碎就交给国际大管家吧。
Wealth leader, the gross stands in the living the first row
Flourishing age in material, pursue the exquisite life is not a kind of mistake.
Life this should waste on the fine thing, particularly is to be placed in the business top of you, should also stay to enjoy life to abundant time in oneself, resemble the nobility of England the similar drinking the black tea, fall in love only in the clothes that handicraft create, beat the golf is an other pettiness in… in… in best amusement and then hand over to the international big servant.
2、豪华养身会所，私享纯正贵族的惬意时光
挑剔的品位，也只赋予具有贵族气质的人物；生活真意在于享受美好事物的过程，波旁王朝的路易公爵对于葡萄酒的见地令世人至今为之赞叹，让葡萄藤蔓般的居住艺术时刻在生活中闪光。
作为高级CLUB的生活与浓缩，PT HOUSE独栋豪华养身会所集合CLUB与高档会所的娱乐、休闲、交际功能，标准室内恒温泳池、豪华SPA养生池、多功能影院、红酒雪茄房等，带给住户私家独享的璀璨时光，缔造颠峰人物的休闲特区。
上流的聚会，如同一只邱吉尔的雪茄，一杯蓝山的咖啡，一盏清雅的龙井。真正贵族的享受，并非鼎级的标准，而是表现在把握胜券的生活半径里。从容淡定的行走于会所之中，你，才是不可或缺的。珍藏，私享，从容。
The luxury keeps the body club building of office, private enjoy the aristocratic and pleasing time in pure and unadulterated
The personal status of the finding fault with, and also a person for giving having nobility qualities;The living true idea consists in the process that enjoy the fine thing, wave beside the dynastic Louis duke flashes the viewpoint of the wine make people of this world up to now is it praise highly, let similar lived in in vine art time in the life very much.
The life of the conduct and actions high class CLUB and condense, the luxury of PT HOUSE keeps the body club building of office gathers the CLUB and the amusement, leisure, social intercourse function of the upscale club building of office, standard indoors constant temperature swimming pool, luxurious SPA health pond, multi-function cinema, red wine cigar building etc., bring the inhabitant private only the bright time that enjoy, the leisure that create the top person with area.
Upper-class party, as if a the cigar of the Churchill, a the coffee of the blue mountain in cup, an elegant longjing.It is real to enjoy aristocraticly, not tallest standard, but express in full with confidence victorious and living radius.It is calmly thin to settle of run about in club building of office, you, is just necessary.Collect as treasure, private enjoy, calmly.
3、领袖为大众服务，而我们只为领袖服务
人生最大的幸福不在于赢得怎样的荣耀，而在于赢得怎样的生活。为匹财富配领袖人物与生俱来的尊贵和优雅，中凯·铂宫将邀请全球享有盛誉的知名品牌担纲社区的全程物业管理。专业的服务人员24小时待命，为CBD的CEO们提供超越梦想的高品质生活，为业主打造至尊级VIP享受。
The international thing takes care of, returning to the luxurious soul luxurious
The biggest happiness in life do not consist in the honor that win how, but consist in the life that win how.For matching gifted highly respectable with grace, PT HOUSE, will invite the world possess the whole distance thing industry management that the well-known brand of the great reputation play the lead community.24 hours in professional attendant remain on standby, overstepping the high quality that dream of for the CBD CEOs offering living, create for the owner the sovereign class VIP enjoy.
4、CBD所有配套，为PT HOUSE久候多时
从《雅典宪章》到《马丘比丘宣言》，强调的只有一点，城市与建筑皆须以生活的舒适为根本尺度。奢华的城市生活，CBD的高端配套，丰盛的物质盛筵，尊崇的精神享受，对于顶峰人物而言都是不可或缺的。所以，当所有人都在为远郊的豪华寓所一掷千金，上流社会仍偏执于“远离奢华的生活是一种莫大的耻辱”。
CBD all kit, waited up for for the PT HOUSE many hour
From the 《 Athens charter 》 arrive 《 buddhist monk declaration 》 , emphasize of only in a measure, city and building all must then living of comfort for basic dimensions.The luxurious city is living, CBD of high carry the kit, flourishing material sumptuous banquet, the spirit that respect enjoys, for peak person but the speech is all necessary.So, be the owner all at for luxurious dwelling gamble with high stakes of the far suburb, upper-class society still stubbornly biased in" keep off the luxurious life is a kind of greatest humiliation".
注解：
《雅典宪章》，1933年国际现代建筑协会(CIAM)提出都市计划宪章，又称为“雅典宪章”。其重要立论在于都市是市民的生活空间，确立都市计划要以市民为主体的理念。发表后相当一段时期内的建筑教育和实践均以此为准绳。
《马丘比丘宣言》，1977年，一些城市规划师齐聚利马，通过了“马丘比丘宣言”，宣言中贯穿始终的观点是：人、城市、自然要和谐相处。
5、身份不是一天造就，品位也并非与生俱来
习惯站在顶峰的人，一杯两百年前托马斯.杰佛逊总统至爱的法国HAUTBRION，喜欢配以18.5度的温度去品位，品酒后也会习惯闻闻酒塞。身份不是一天造就，品位也并非与生俱来。所以，即使腰缠万贯，如果不能符合顶峰层次的品位和内涵，也无法称之为地道的PT HOUSE人，因为PT HOUSE必须坚守上流社会的第一道原则。
Rome was not built in a day,Nobody is born to taste.
Rome was not built in a day,Nobody is born to taste.So, even rich, if can't match the personal status of the peak level of structure with the content, also can't call it as the person of PT HOUSE of the tunnel, because the Pt-house must guard securely the upper-class society a principle.
第八部分：【远见 谋略】
The eighth part:【 farseeing Strategy 】
引言：“谋略，是对未来的预见。”
Preface:" strategy, is to foresee futurely."
1、成大事者，必备常人未有之远见
谋略是对未来的预见。撒丁王国时代加里波第爵士坚定领导革命将意大利统一，使亚平宁半岛经历工业革命后没落又迅速崛起，是一种远见，更源于一种高屋建瓴的谋略。对于居住环境的预见，同样始于一种高瞻远瞩的谋略，所以，中凯·铂宫理应成为您最佳的选择。
The matter of Chengkong University, the essential ordinary people did not have it the farseeing
Strategy is to foresee futurely.The Sardegna Kingdom ages adds wave the jazz firmly leads the revolution unify Italy, making second even rather the peninsula declines after experiencing the Industrial Revolution again and quickly rising, is a kind of farseeing, even come from a kind of profound strategy.Begin from living environment foresee, very much a kind of strategy that have great foresight for the future.
注解：
加里波第(1807—1882)，意大利民族解放运动的领袖。
2、能预见未来的人，便能掌控财富
荷兰人花24美元的物品从印第安人手里买下了曼哈顿岛，三百年后它成为了全世界的金融中心。当一个不可复制的地段，出现了一种无可颠覆的投资载体，谁又敢预测明年今时、后年今时它会价值几何？中凯·铂宫，CBD显赫地段，首席涉外社区，欢迎来自世界的财富精英共襄辉煌盛事！
Can see not comer, can see the wealth then
The Hollander spends the product of USDs 24 from Indian's hand bought the island of Manhattan,300 years empress it became the banking center of the whole world.When a district for can't making duplicate, appear a kind of investment that have no can thecarry, who dare the hour of hour, now of year after next of now of next year of estimate again it to would be worth an and several why?
“一切源于眼睛。”――亚里士多德
第九部分：【中凯2006】
The ninth part:【 Zhongkai 2006 】
引言：人类创造了建筑，建筑又重塑了人类！
Preface:Mankind creates building, constructed to remould mankind again!
实例为实力说话，成功为诚信证言
The solid example talks for the real strenght, the success is a trustworthiness certificate to talk
上海中凯城市之光花园
上海中凯佘山别墅
海南中江香榭丽花园
杭州中江都市花园
中凯城市之光东西大街
中凯城市之光海上香颂
中凯·铂宫
造房子不是我们的终极目标，创建理想生活才是我们的灵魂宗旨
中凯·铂宫是中国地产50强的上海中凯企业集团在郑州继城市之光、海上香颂之后的又一力作。作为一个开发商，中凯企业集团致力于成为受社会尊重的企业，以“让热爱生活的人们真正过上属于自己的理想生活”为使命。从上海，到杭州、重庆，再到郑州、海口、南昌，我们始终是个不懈的耕耘者，因为我们一直相信：中国人永远应该比现在过得更好！
Building the house is not ours ultimate end target, creating to set up the ideal life is just ours soul aim
The Pt-house is a Chinese real estate 50 strong the ZK group of Shanghai after Top of city, Chansons of again a the dint makes. The group concentrates on becoming the business enterprise that is respected by society, with" let loves passionately living people real over ascend to belong to own ideal life" is mission.From Shanghai, arrive the hangzhou, chongqing, then arrive the zhengzhou, kaikou, nanchang, we always is a cultivates, because we have been believing:The Chinese should compare forever now over get better!
注解：
中凯企业集团，成立之初就确立了以企业品牌占领市场的发展战略规划，以创新为魂，弘扬“顾客、信誉、变革、速度、尊重”的企业精神，坚持以房地产开发、经营为主业，在“做强、做大、基业长青”的企业发展道路上快速、稳定的推进。在成功开发上海市区大型楼盘“中凯城市之光”的基础上，现已发展成为拥有15家控股子公司的大型企业集团，业务开发领域已延伸至杭州、郑州、海口、南昌、重庆等地，被科技部中国技术管理促进中心、中国房地产业协会等27家单位联合评选为“中国房地产品牌企业50强”。
结束语
End language
佳宾来访，敬请预约，谢绝议价！
The good guest comes to visit, reserving please, declining the negotiation!
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流水落花
发布于2007-11-02 19:12:30
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中凯·铂宫之铂金贵宾登记卡文案
N.O _______
铂金贵宾登记卡
Platinum gold honored guest's registration card
项目简介（Item introduction）：
中凯·铂宫，位于郑东新区CBD核心区域，总占地130亩。项目规划设计由国际顶尖的PERKINGS·WILL公司完成，并利用现代科技创造出独步国内的“PT HOUSE”（铂金建筑），致力于打造郑州最高端别墅区、中部城市顶级居住标杆。
作为政府指定、河南唯一的涉外社区——中凯·铂宫，专为世界500强、中国100强、河南顶尖级CEO等具有绝对身份、地位、品位、财富的资本人群量身打造。
PT HOUSE, locate the Zhengzhou CBD core district, the gross covers 130 acre.The item programming design be completed by international top PERKINGS · WILL company, combining the modern technology in exploitation creates only a local" PT HOUSE"( platinum gold building), concentrate on creating tallest carry the villa area, central part city crest class live to mark the pole.
The government specifies, Henan concerns foreign affairs the community ——PT HOUSE, uniquely just for world 500 strong, China 100 strong, top class in south in river CEO etc. has the absoluteness body a crowd measures the body creates.
贵宾姓名（NAME）：_____ 莅临日期（DATE）：_____年_____月_____日
身份证号码（ID CARD）：____________________
固定电话（TEL）：__________ 移动电话（MOB）：__________
工作单位/公司名称（Company）：____________________
所属行业（Profession）：
□加工/制造 □信息/咨询 □金融 □房地产 □教育/科研 □政府
□军队 □IT业 □其他_______
单位性质（Unit kind）：
□国家机关 □事业单位 □国营企业 □民营企业 □外资或合资
尊邸所在（Address）：
□金水区 □二七区 □管城区 □中原区 □惠济区 □上街区 □其它区域
通讯地址（Mailing address）：_______________________________
籍贯（Native place）：____________
家庭年收入（Family income）：
□20万-30万 □30万-50万 □50-80万 □80万-100万 □100万以上
您的爱好（Interest）：
□体育 □阅读 □摄影 □旅游 □音乐 □电影电视 □收藏 □健身运动
□财经 □其他_______
您更愿意参加什么样的活动？（Favorite activity）
□行业论坛 □政策研讨会 □CEO峰会 □沙龙聚会 □文艺演出 □其他_______
获知途径（Information source）：
□报纸 □电视 □户外 □网络 □房展 □路过 □朋友介绍 □其他_______
需求面积（Require area）：
□80平米以下 □80—100平米 □100—120平米 □120—150平米
□150—200平米 □200—250平米 □250平米以上
理想价格（Ideal price）：
□4000元以下 □4000—5000元 □5000—6000元 □6000—7000元
□7000元以上
对于中凯·铂宫您有何建议和意见？（Suggestion And Opinion）
________________________________________
以上所列问题如果有不妥之处，请您提出批评，我们一定及时改正；对于您的个人资料，我们将绝对保密！
（Below a row problem if there is not satisfactory place, ask you to put forward the animadversion, we are certain on time correct;Keep secret your personal data, we will very much!）
置业顾问：_________
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流水落花
发布于2007-11-02 19:12:37
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一个特权阶层的豪门盛筵——中凯·铂宫整合推广方案
一个特权阶层的豪门盛筵
——中凯·国际社区项目整合推广方案——
XX地产服务机构
2006·2·28
目录
第一部分、市场调研报告
一、 2005年郑州整体楼市回顾
二、 郑东新区地产发展及现状
三、 竞争对手与市场分析
（别墅市场、郑东新区市场、联盟新城）
第二部分、项目分析
一、现状分析
二、SWOT分析
三、项目竞争优劣势总结
第三部分、营销策略
一、推广案名
二、项目核心价值体系的建立
三、项目主题定位、形象广告语
四、整合推广策略
第四部分、营销节奏及营销事件安排
第五部分、媒体策略与营销预算
第一部分 市场调研报告
一、2005年郑州整体楼市回顾
2005年12月份，郑州商品房价与上年同期相比上升4.6％，与2005年11月相比，上涨0.7％。其中，经济适用房销售价格与上年同期相比上升3.0％，与2005年11月持平；普通住宅销售价格与上年同期相比上涨5.2％，与2005年11月相比上升0.9％；高档住宅销售价格与上年同期相比上升5.8％，与2005年11月相比上涨0.5％。据称，郑州2006年将开工建设总面积60万平方米的经济适用房。
2005年郑州楼市回顾：
回顾2005年年初，郑州房价可以用“低开”两个字来概括。2005年1月份郑州楼市均价为2526元/平方米，这个价格比2004年12月份下降了13.7%。而在2005年2月份，当房价有所回升时，当月的商品房销售只有1716套，比上月减少2478套，降幅高达58.9%。
2005年3月17日，中国人民银行宣布上调个人房贷利率，将原来的商业银行自营性个人房信贷优惠利率，从5.31％调整至6.12％。同时，经央行批准，一些房地产价格上涨过快的城市和地区，“个人住房贷款最低首付款比例”由20%提至30%。3月26日，国务院办公厅在下发《关于切实稳定住房价格的通知》的内部文件（即老“110”）之后，于4月27日再次出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》（即新“国八条”），显示了中央政府调控楼市的决心。此举一出，观望蔚然成风。
政策调控对房价的影响立竿见影，受调控影响，郑州楼市2005年3月份的房价和2004年同期相比虽上涨了9％，但和刚刚涨上去的2月份房价相比，出现了少有的下降，降幅为3％。虽然开发商们在“五一”黄金周推出了各种广告和让利措施，但售楼部依然是“门前冷落鞍马稀”。按以往规律，本该上扬的房价在4月份只出现了1.5%的上扬，而本该是楼市“黄金月”的5月，虽然住宅类商品房均价勉强上涨了3.3%，但整体商品房均价却比4月份下降了0.04%。
郑州楼市和5月份相比，6月份的全市商品房均价和住宅类商品房均价都有明显上涨，涨幅分别为19.2%和7%。除了新房的成交量和价格有明显上涨，二手房在6月份也格外引人关注。受6月1日起开始征收“二手房交易营业税”的影响，6月份二手房的成交量虽然比5月份有所下降，但由于购买两年内的私房大量上市，因此6月份二手房的价格比5月份有明显上涨，从均价1479元/平方米上涨为1877元/平方米，并且这种上涨趋势一直持续到了9月份。随着调控对房价反弹的“打压”，7月份郑州商品房均价比6月份下降了12%，住宅均价下降了9%。和6月、7月份的经历相似，8月、9月份的销售成绩再次让开发商们又是欢喜又是忧。10月份，郑州楼市终于走出“观望”，普遍开始回暖。和9月份相比，10月份郑州商品房销售均价上涨了8%。业内人士分析，10月份价格的上涨一是受郑东新区的拉动；二是非住宅类商品房的大幅涨价。其中，住宅类商品房价格比9月份上涨了5%，尤其是高层和小高层增幅较大，分别是11%和7%。11月份，虽然楼市整体涨幅微小，但继续保持了量升价稳的态势，二手房均价甚至上涨了27%。此外爆出的一大冷门是，别墅和高层的销售套数分别比10月份上涨了111%和56%。虽然业内人士分析是因为这两种商品房的价格下调了5%和8%的原因，但综合10月、11月份的楼市，我们可以发现对于高端市场来说，郑州消费潜力巨大。
从郑州市房管局得到的数据显示：郑州楼市2005年销售排行前十位的楼盘分别是：河南顺驰郑东第一大街，二十一世纪居住社区，大上海步行街，帝湖花园，建业森林半岛，思念果岭山水，鑫苑·都市领地，大河春天，百年德化·风情购物公园，富田太阳城等。综合来看，这些楼盘的均价都在2500元/平方米以上，建业森林半岛、思念果岭山水更可以说是郑州房价中的“高价股”，但由于这些楼盘定位明晰、品质卓越，还是受到了众多购房者的追捧。2005年，消费者不再单把房价作为购房时的唯一标准，理性购房者这一概念被更多的购房者学会并实践。
2006年郑州房价将稳中有升。从2005年1月份的郑州市商品房销售均价2526元/平方米到11月份的3312元/平方米，（其中住宅类商品房从2301元/平方米到2794元/平方米； 非住宅类商品房从7636元/平方米到7196元/平方米）。2005年的房价以这样的姿态向购房者、开发商谢幕。综合来看，虽然这一年的楼市一直都不平静，但难能可贵的是，它教会了开发商和购房者“理性”地看待楼市。
二、郑东新区地产2006发展计划及新政策一览
（一）郑东新区规划
今年计划完成投资115亿元左右，其中基础设施计划投资43．6亿元，重点加快中心湖景区建设暨南北运河、东西运河开挖，完善起步区市政设施，加快龙子湖区域基础设施建设，初步建成CBD中心商务区和龙子湖高校区，开工建设公路客运枢纽站，完善商业金融、医疗教育、居住生态、社区管理等配套功能。
五年计划
1月10日，郑东新区管委会公布郑东新区的“五年成规模”目标和计划，至2007年年底，郑东新区将成为中原崛起城市建设亮点、郑州经济增长的带动点、旅游观光新景点和人居环境的示范点。
1、入住人口突破20万
截至2005年年底，入住人口达到10万人，五年目标完成后，入住人口将突破20万。预计目标为：实现建成区域面积达到70平方公里；已批建设用地利用率达到70％以上，项目累计突破200个；计划新增固定资产投资300亿元，累计突破500亿元；房屋在建和建成面积累计达到1800万平方米；居住人口突破20万人；地方财政收入突破5亿元。
2、会展宾馆年底开建
会展宾馆2006年年底开工建设，艺术中心2007年建成投入使用；商业步行街2006年开工建设，2007年运营；中央商务区到2007年计划完成固定资产投入133亿元，在建和建成房屋面积达到315万平方米，居住人口达到4．5万人。内外环60栋高层全部开工建设，其中45栋投入使用。
3、2007年开挖龙湖
2006年至2007年，郑东新区将继续完善路桥建设，形成完整的交通网络。2007年新区通车里程将达到300公里，建成桥梁50座。电力、自来水、热力、清洁能源普及供应率均达100％。投资10亿元，修建图书馆、歌舞剧院、体育场馆、中学、幼儿园、医院等。2007年，郑东新区城市公园、河渠湖堤岸景观、夜景照明等建设基本完毕。加快龙湖开挖工程的准备工作，计划2007年开挖。
4、变”引资”为”选资”
今后，进入新区的企业必须符合郑东新区开发建设的实际、技术含量高、产业链条长、带动作用强等特点。新区将加大金融单位、企业总部的引进力度，打造中央商务区金融中心和企业总部基地，协助已经建成的项目，加大二次招商力度，搞好项目包装，不断完善吸引项目、资金优惠政策，吸引国内外品牌企业竞相入驻郑东新区。
（二）2006郑东新区新政策一览
2月8日，郑东新区颁布实施《郑东新区起步区优惠政策实施办法》。办法分别从购买、租赁标志性楼宇进行部分补贴，放宽商品房预售证办理条件和放宽购房入户政策等几个方面，对郑东新区给予大幅度优惠。紧接着，2月10日，又出台了《进一步加快郑东新区发展的若干规定》及《鼓励金融机构、大型企业总部入驻CBD和兴建星级宾馆优惠办法》，进一步加大、落实郑东新区的扶持力度。概况如下：
1、购买、租赁CBD标志性楼宇有补贴
《办法》规定，在CBD兴办企业，一次性购买标志性楼宇购房款达200万元及以上的，且首次销售或营业之日起，5年内按营业收入或利润总额给予财政补贴：前3年内分别补贴营业收入、利润总额的3%—5%、9%，后2年减半补贴。
一次性租赁标志性楼宇1000平方米以上，且租赁期３年以上的新办外来企业，按实现的营业收入或利润总额分别给予2%或4.5%的补贴。
凡自建高层办公楼宇的，自其开始营业之日起，5年内对其营业收入给予2%的财政补贴。省级以上（包括省级）行业协会CBD租用办公用房的，经批准，在一定期限内每月每平方米补贴3元。租用面积超过150平方米的，按150平方米补贴；不足150平方米的，按实际面积补贴。
对各类金融机构及大型企业总部在CBD新购办公用房的，减半收取交易手续费；，购买800平方米以上办公用房的，可一次性享受一定的财政补贴。
2、商品房预售证办理条件放宽
《办法》规定：“凡具有房地产开发资格的企业均可到郑东新区开发房地产项目。房地产开发建设项目达到地上二层，并已确定施工进度和交付日期的，经审核，投资商即可办理商品房预售许可证。”
对房地产开发商开发销售商品住房的，按其所实现的营业收入、利润总额，郑东新区还将分别给予3%的财政补贴。在房地产开发购房、租赁过程中，凡涉及到省级以上政策法规明确规定之外的行政事业性收费也一律免收。
3、货币化房补住房标准提高
《办法》规定：老城区内已经参加房改，但未达到应享受住房标准80％的人员，可在郑东新区购买一套经济适用房。而对于享受货币化住房补贴者到新区购房的，其住房补贴标准将在原有的基础上提高一个档次。同时，为调动个人购买商品房的积极性，购房契税也在现行的2％的基础上减半，按1％收取。对于安家新区者，鼓励其单位向购房者每人每月发放不低于300元的交通补贴，并且该补贴可计入企业成本。
4、购房入户政策放宽
《办法》规定：凡外地人在郑东新区购房，建筑面积达56平方米者可迁入3人户口，达90平方米者可迁入４人，达120平方米者可迁入5人，达150平方米者可迁入6人，这一标准比在郑州市区其他地方购房，均多两个入户指标，并且郑东新区还不限定迁入户者的身份。
5、享受优惠企业有限定
值得注意的是，享受优惠政策的企业和单位必须符合一定的条件，其税收归郑东新区，且是独立核算、经营期在10年以上（指在郑东新区新办企业工商营业执照上注明的经营期限）。对实际经营期不满10年，提前歇业关闭、注销税务登记移往区外，或抽调资金空壳挂号，以及严重不符合综合考核指标规定的扶持对象，取消其享受的财政扶持资格，并收回已补贴资金。购买标志性楼宇或办公用房而享受财政补贴的，仅限于房屋一级市场交易。
《办法》规定的补贴，自证东新区管委会对扶持单位实行财政补贴之日起，分10年补贴完毕。
三、竞争对手与市场分析
（一）郑州别墅区域市场综述
在郑州，别墅主要分布在东开发区、北区、西南区和中部四个板块，我们首先将别墅产品加以分区整理。
1、北区
北区板块主要指的是郑州市北环以北，东到原107国道，西到南阳路，北至黄河沿岸的广大区域，郑州北区所独有的生态湿地环境已被公认为市区最佳人居环境，同时良好的自然环境、浓厚的人文氛围、无限的升值潜力使之成为当之无愧的高尚住宅区，这里云集了郑州60％以上的别墅项目，被人们称为郑州的中央别墅区，又是本案主要的竞争区域。
2、西区
西部板块指的是京广路以西、中原路以南的广大区域，该区域人文环境、自然环境融为一体。居住在该板块能够充分享受自然风光，告别都市喧嚣，居住在水文化之中成了高端人群的梦想。
3、东区
郑州市东开发区主要所指的就是郑州的东南板块，即原107国道以东、郑汴路以南的区域。该区域位于城市的上风口且临近机场，广阔的绿地设施、极佳的投资前景，这一切都吸引着开发商和消费者的目光。
4、市区
总结：郑州别墅市场的表现特点
别墅是住宅消费的必然阶段，代表着现代人们追求住房需求的最高心理取向，综观整个市场表现，我市的别墅建设现在处于趋向成熟阶段，其市场表现有以下特点：
1、郑州别墅呈现“大集中、小分散”的分布特点
别墅是住宅中的极品，其发展对用地有一定特殊的要求：一是可用来开发别墅的土地必须充足，这是由别墅低容积率、高绿化率、独楼独户的特点所决定的；二是用地周围应有大片天然绿地和山水风光，这是别墅对景观的苛刻要求。郑州别墅已经呈现出“大集中、小分散”的特点。大集中：大量以别墅定位的社区大多分布在郑东开发区和北部生态旅游度假区黄河迎宾馆附近，这两个区域俨然成为郑州别墅的“大庄园”；小分散：在一些复合住宅产品中，小批量的别墅形态产品作为大社区的补充，如21世纪社区，鑫苑名家、帝湖花园等。郑州60%以上的别墅项目集中在郑州北区，郑州北区所独有的生态湿地环境已被公认为郑州市市区最佳人居环境，同时良好的自然环境、无限的升值潜力使之成为当之无愧的高尚住宅区，这里被人们称为郑州的“中央别墅区”。
2、别墅逐渐纯粹起来，更加多样化、人性化。
不仅有独具外国风情的，更有体现中国传统的。尽可能地与水结缘。帝湖·龙吟墅、盈家·水岸都是在利用自然生态环境的基础上把水的概念演绎得淋漓尽致，实现了中原人临水而居的梦想。
3、建筑风格以“欧洲”、“北美”风格为主
“九郡·弘别墅”为北美和地中海式建筑风格；“森林半岛”、“东方今典”采用欧式建筑风格；“思念·果岭山水”采用北美建筑风格；“水映唐庄”极具中国特色的“四合院”建筑，是别墅中唯一的中式产品。
4、别墅产品形态多样化
独立别墅市场份额比例少，大多别墅社区产品形态丰富，使得客户由中高端和高端组成，不拘泥于单一产品形态，一定程度上降低开发风险，加快消化速度。基本上已经形成高、中、经济型、替代型等几个层次的产品，满足了不同人对别墅的需求。
5、园林景观品质感弱
郑州目前的别墅项目除了极少数如思念·果岭山水拥有了水体、绿林、阳光、坡地等稀缺元素，营造出了和谐的园林景观；森林半岛借用了中州绿荫广场，思念·果岭山水借用了黄河大观的景观外，其它别墅项目的园林景观由于地形限制，不具备建筑别墅的自然原生地貌，成熟植被，因此大多很难表达出自然、幽深及错落有致的层次感。
6、人文感弱，缺乏别墅的灵魂
别墅代表一种放松、悠闲、享受生活的态度和环境，应该创造出一符合人性，回忆自然、意趣别具的居住环境，其内部设计则更多地考虑人与人之间的关系，即保持着个人的充分独立性，又使整个家庭更加温馨舒适，这些才是别墅的灵魂。可开发商考虑更多的是成本，业主的经济承受能力，其实是对自己产品缺乏信心的表现。
无论别墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少以下特征：⑴别墅永远是为少数人建造的，只有少数人才有条件享用；⑵别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造；⑶别墅必须体现个性化，不能大批量生产。不管是从价格还是功能满足等各个方面来说，别墅都是毫无争议的高端产品。可以说，别墅只是少数人的天堂，而大多数人则把别墅作为一个梦想。 由于河南经济的相对落后，目前还不存在大型的别墅消费群。另一方面，中原地区的别墅建设现在仍处于发展阶段，别墅虽然要求具备绝对的安全性和严密的私密性，但这在中原别墅中还没有得到充分的体现。中原别墅在发展中寻求特色，在特色逐渐凸显的时候走向成熟。
（二）郑东新区高端项目群调查
（三）直接竞争对手——联盟新城分析
1、项目对比：联盟新城二期VS中凯·国际
2、联盟新城二期广告推广策略分析
A、广告投放金额
联盟新城报纸广告投放额统计
o 总量——771.915万元
o 一期——306.915万元
o 二期——465万元 （信息来源：智信机构市场部）
从上图可以看出，联盟新城二期从9月份入市以来便投放大量平面广告，运用前期品牌的成功建立和客户的积累，迅速引爆市场，仅仅用了四个月的时间就实现了二期的销售，二期推广9—12月份广平面投放金额共为465万元。
B、产品市场定位
形象定位——住宅中的劳斯莱斯
广告宣传——世界品质，世界制造 （2期）
C、2期阶段推广口号
o 联盟新城 住宅中的劳斯莱斯
o U尚世界 倾城共赏
o 联盟新城“U尚宫邸”闪耀“国际花园社区”的精粹
o 联盟新城二期 世界为你而来
o 这样的房子，在郑东新区只允许生长196套
o 当别人都在说“世界”时联盟新城 笑了……系列
o 享受世界品质之美
o 献给人群中通过细节鉴别豪宅品质的人
D、二期推广分析
联盟新城二期整体推广建立在住宅的极高端之上，并没有将别墅与公寓分开来推，而是进行整体推广，通过标榜世界品质，世界制造，从“世界品质、世界规划、世界景观、地段、投资、生态户型、建标”等方面进行全方面阐述，不惜重金进行报纸广告投放，并多次运用“重磅策划”，树立产品清晰的高端住宅形象；在营销活动上，联盟新城运用现场“醒狮会”、产品说明会—U尚摇滚之夜、选房活动等迅速激发客户购买预望，从而成功实现二期销售。
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流水落花
发布于2007-11-02 19:12:55
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第二部分、项目分析
一、项目概况
郑州国际社区项目（暂命名）位于郑东新区CBD和龙湖南区的临界处，CBD中心区显赫位置。南接郑东CBD外环区，距龙湖约2公里，距107国道立交桥约2公里，距京珠高速公路立交桥5公里，辐射区域2-5公里范围内,地理优越，交通便利，郑州国际社区将成为中凯集团的在郑州市场最高端的产品。
项目定位为叠加别墅、多层公寓。公寓分布在社区的南北两侧，北侧公寓主力户型均在144m2以内的三房为主；南侧公寓以部分跃层170-180m2的户型为主；叠加别墅主力面积在210—220m2之间。
相关指标：
建筑总用地面积——103.78亩
可用地面积——76.61亩
总建筑面积——54430平方米
容积率为——0.8
绿化率——42％
车位配比——1：1.12
社区总户数——220户（其中叠加别墅68户，公寓152户）
按照项目规划设计理念，该项目目标是建立一个度假级的高档居住区。整个基地被花园环绕，通过利用水体与植物组成紧凑丰富布局。景观特色由步行街及商业街区、中央湖区、基地内周边环路，以及围绕中央湖景设置的四个居住组团——草甸组团（西北块）、果园组团（东北块）、林地组团（东南块）、大草坪组团（西南块）等七项特征组成。郑州国际社区表达了一种与自然融合的健康生活方式的开发理念。借鉴新城市主义的理论原则，设计将住宅与各种生活设施整合入一个高质量的景观化环境之中，建筑与景观的设计均对不断增长的全球环境问题意识做出积极回应。
二、项目SWOT分析
A、项目优势（strength）
【区位优势】
1、郑东新区CBD后花园位置，未来城市中央宜商宜居版块；
2、农业路等新兴主干道，构建快速的交通网络；
3、毗邻龙子湖、南北运河、东西运河，全水景环绕；
4、毗邻CBD，最密集的商务团体用户提供丰富客源及后期升值空间；
5、郑东新区中心区完善区域配套，大规模住宅区、优质学区、行政机构、文化体育、大型商业服务、生活设施在项目周边的新一轮凝聚，为未来生活提供极大的便利。
【产品及企业优势】
1、郑东新区独特别墅产品形态规划，开辟高端市场新领域；
2、独一无二的建筑风格，最高端、最科技、最能代表未来建筑发展方向；
3、蕴涵丰富科技内涵与人性化设计的产品细节；
4、全水景规划，融入风水、环保、可持续发展理念；
5、郑州首家涉外别墅项目的新闻效应及政府政策资源；
6、中凯——全国著名高端地产品牌。
B、项目劣势（Weakness）
1、并非纯粹别墅规划，在同区域并无产品形态上的绝对优势；
2、叠加别墅，并非别墅产品更高端形式；
3、不具备别墅产品常规要求的自然山水资源；
4、中型社区规模，自身配套较少，很大程度上将依靠周边区域配套；
5、产品总体量较小，营销分摊成本相对较高。
C、市场机会（Opportunity）
1、区域借势：在市政发展重点方向上，借郑东新区、东区发展的利好之势，引起社会关注度，区域投资力度逐步加强，蕴藏升值空间。
2、市场成熟：随着郑东新区众多高端项目产品成熟，本地客户更加成熟，对高端产品的接受更加理性。
3、投资机会增长：郑东新区发展日新月异，2006郑州推出一系列优惠政策，将强力带动投资者、机构客户选择郑东新区
D、市场威胁（Threat）
1、直面竞争对手：联盟新城3期预计为类别墅产品、从企业品牌、产品设计、细节品质、单价总价、物管品牌、社区成熟度等方面均与本案形成强力竞争分流。
2、全市别墅产品的竞争：分布在东区、北区的别墅项目，构成横向分流竞争。
3、高单价：市场接受程度的问题。
4、另类建筑风格：本案采用领先河南乃至全国的另类建筑风格，区域市场上并同类可无参考项目，必须考虑客户的接受程度。
5、成本控制：多项高科技技术、材料的应用，将表现在产品成本之上。
6、郑东新区人气：短期内CBD入驻企业数量、2006年新区人气存在不确定性。
小结：
1、郑东新区大区域优势、地段优势、景观优势及政策优势为区域内项目所共享，并非我项目独特优势；
2、我项目的竞争优势主要表现在建筑风格、产品细节、客户人群上；
3、本项目的目标客户必然是金字塔顶端的阶层，也决定了本案推广必然以高端人群的定向推广为主；
4、必须解决客户对另类建筑风格以及高单价的心理抗性；
5、必须以“产品主义”为营销总出发点，以产品营销赢得市场；
6、必须确立自身“市场领导者”的强势形象，务必使客户在营销的任何环节体验到项目的高端性（现场包装、人员气质、销售道具、活动档次等）。
第三部分、营销推广核心策略
一、推广案名
案名1、【中凯·铂宫】
案名释义：
o 同“白宫”，意指领袖与中央人士的顶层场所；
o 项目独一无二的金属感、科技感、高贵感、国际化；
o 铂金品质社区（PT），最纯粹，最高贵、最高雅；
o 最全球化、国际化的符号；
o 暗含了本案居住之外的另一个重要内涵：风云际会的交际平台。
o 铂金阶层的豪门盛宴；
o 延伸名称“铂金时代”，在具备金属质感和高贵特征的同时，象征着中国特权和优势阶层的生活方式。
二、主题定位、价值体系分解、形象广告语
（一）总体项目属性定位
★ 主推定位语
CBD特权·中央别墅
★ 关于本定位语的使用方法
始终与项目LOGO捆绑在一起使用，说明项目最基本的属性定位。
（二）项目价值体系定位分解
我们认为，作为一个至高端产品，中凯项目具有丰富的价值系统，仅有某个方面出发的独特定位，均不足以涵盖全部。本案推广中，我们提出把项目产品系统进行剖析,分三个层面进行360度全方位差异定位，营建核心价值体系。
区位形象价值：CBD特权
1、CBD区位概念：
项目距离城市经济的核心圈——CBD最近；绝版位置、不可复制；作为CBD必要的补充和配套，项目在产品设计领先国内，与CBD未来的发展相适应，也是CBD四大标志建筑之一；CBD的高度也决定了项目的高度，项目所追求的不是利润，而是要做CBD住宅项目中的标杆！
2、特权属性概念：
所谓特权，是由区位、产品、涉外主题等带来的包括身份、地位、涉外、商务、资源、经济、未来发展等方面的优先权！
产品形象价值：
o 建筑语言——Pt HOUSE（铂金建筑）
o 景观语言——SEA HOUSE（蓝色几何）
o 功能语言——CLUB HOUSE（生活会馆）
o 人群语言——PARTY LIFE（风云际会）
1、建筑语言——Pt HOUSE（铂金建筑）
o 项目以高科技金属作为外立面材料的设计手法，独步国内；
o 太阳能光电版、镀镍版、铝合金等材料中，蕴涵全球最先进的环保、节能与可持续发展理念；
o Pt （铂金）是最高贵、最纯净、最具品质的金属；
o 铂金建筑，意指本项目为地产界的一颗太阳，辉耀河南乃至整个中国；
o 本项目在产品上最大的差异化个性即为铂金风格的、最具全球气息的外立面以及其中蕴涵的科技元素；
o 铂金，亦与项目人群气质惊人吻合（见后述）。
2、景观语言——SEA HOUSE（水景别墅）
o 地块临东西、南北运河；
o 蓝色水系，贯穿全水景社区；
o 规划上讲究风水、围合，突出天人合一的东方居住理念；
o 人造坡地、湿地；
o 所有别墅临水而建，水域与景观、建筑组团相辅相成；
o 满足中原居住对水、对海的渴望；
o 海是科技的语言……
3、功能语言——CLUB HOUSE（生活会馆）
叠加别墅与公寓本身的空间创新，在2006年的市场，已经不足以成为支撑顶级
豪宅的决定条件：
o 本项目处于CBD中央旁，为最优越居住空间，更是顶级的商务与交际平台；
o HOUSE与CLUB的概念几乎合二为一。客户需要的，除了居住空间，更有交际圈子、身份、商务平台。这正符合其置业要求；
o 在后期功能上，也必然向此方向发展；
o 对投资客户而言，正是其看好本项目的重要因素；
o CLUB HOUSE概念，需要后期物业管理服务的支撑。
4、人群语言——PARTY LIFE（风云际会）
中凯项目的业主是怎么样生活的？这当然要从CLUB HOUSE里找答案了。在这里，经常举行一些家庭PARTY或者商务PARTY，人们就像置身一个沙龙的海洋，甚至一个名利场，一个中原地区的新贵名流场。在这个名流场中，人们玩的是名，玩的是利，各取所需。于是PARTY就是生活，生活也就是PARTY，每天黄昏，在CBD后花园，上演PARTY LIFE。
品质形象价值——中央别墅
中央身份权利：
项目地处郑东新区CBD中央区，地理位置极其优越，地段价值具有溪缺性和不可复制性；项目的位置和产品的特点也也决定了项目的高度是其它竞争楼盘所不可复制和不可超越的；选择中凯·铂宫，居住于中凯·铂宫，享受独特、丰富的生活便利、商务平台和交际平台。
别墅身份属性：
在中国乃至世界范围内，别墅都是居住的最高形态；住在别墅就意味着居住者在财富占有、社会地位上的优越性和高端性；而中凯·铂宫，作为CBD中央别墅，其稀缺性更是将居住者的身份属性自然提升。
（三）形象推广概念
1、主推广告语
项目主推广语：——CBD中央别墅，王者居所
项目形象气质：-----铂金气度，王者天下
释义：全球领先的建筑理念、建筑科技、建筑材料；世界级的CBD，世界级的居住环境与配套；独一无二的涉外性质，全球化的客户形象；全球化大师资源；全球化物业管家品牌……成就了独一无二的尊崇世家、王者之城！
释义：
2、备选广告语
铂金建筑，铂质生活
释义：“铂金建筑”，从建筑的高度出发，强调建筑本身在营造理念、造型设计、科技运用等方面的优势与高度；“铂质生活”从目标人群的社会地位、价值观念、出发，阐述了中凯·铂宫所倡导和开创的高品质、高档次的生活、享受和身份。
三、目标客户定位
在项目主题和定位方向的把握上，一开始就要建立一种与众不同的高度和市场区隔，这需要从产品形态，客户购买动机、消费心理、欲望需求等各方面起思考和挖掘。中凯·铂宫的业主在物质享受上和其他项目的业主有距离，而且在身份地位、品位格调等精神层面上更要高出很多。
目标客户形象描述
最好的区位
最好的环境
有身份、有地位、有品位的资本、财富人群
最好的景观
最好的品质
------最具备发展空间的地段
------唯一建筑形态
------绝无仅有的环境
------CBD最高端生活标志
目标人群界定
我们在对地块与产品进行多轮解构之后，对目标客户进行深度透视。中国富豪经过了三个进化进程。第一个阶段是黑色诱惑期，是以财富来确定身份，其核心价值是权利欲与财富占有欲，此类富豪摆阔攀比，名贵奢华享受。不少富豪出身贫微，从小对物质缺乏体验使其在富有后开始进行补偿性占有，这是穷奢极欲和缺乏修养的特性在一些富豪身上共存的原因。
第二个阶段是红色诱惑期，以名誉来确定身份，追求名利、名誉与身份地位，热衷于成为人大代表、政协委员、EMBA、名誉博士、协会会长等等。随着财富的迅速积累，富豪们的生活开始变得骄奢淫逸。所以，西方人认为中国有富人没有贵族、有暴发户没有资本家。
在欧洲，三代才培养出一个贵族，中国的富豪们虽然积累起巨额财富，但缺少成为贵族的环境和锻炼。目前，以品位来确定身份在中国已然开始，这也是富豪的第三个阶段——蓝色诱惑期，他们受西方的生活方式影响较深，已经直接或间接地表现出生活方式的改变，如经常能参加游艇、高尔夫等高尚活动，出入高尚沙龙社交等。这些中国的少数人正在影响着经济发展和社会进步。从财富的角度看，他们拥有优先享用社会活动的某些特权，财富是他们成为优势阶层的基础，中凯铂宫寻找的正式这样的一批人。
我们给这群人的定义就是：
正在成长中的/中国的资本财富特权者、优势阶层——铂金贵族！
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流水落花
发布于2007-11-02 19:13:07
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四、产品与客户价值定位描诉
中凯·铂宫项目的价值标准已经不是“住宅”产品价值概念所能涵概，其在产品面与地段内涵以及形态内涵上构建了CBD特有、独存、唯一性的居住氛围，产品所营建的是没有竞争、不存在竞争的“标杆式”价值定位。
“中凯·铂宫”的顶端客户是社会金字塔顶尖的消费群体，是“看不见的顶层”。这个阶层的人士，有着很高的文化修养，是其所从事行业中的成功者。中凯·铂宫的客户很专业，都有多次置业经验，甚至有些人人有过别墅生活的经历，他们了解土地、市场、景观、建筑的品位和价值，所以对“郑州国际社区”土地的稀缺价值、人文价值、自然景观价值、建筑艺术价值有很高的认同感，更看好项目独特的产品定位和未来投资。
客户消费定位描诉
从当前的产品总价状况分析，客户消费基本处于60、100、160三重消费介面，从消费的购买群体状况分析来看，这三种消费群基本不处在同一个消费群体范畴体系里，60万的消费客户不会购买100万的房子，100万的消费客户也很难购买160万的房子。而且，60万、100万、160万是三个不同的财富/资本拥有群体，他们的社会身份、地位以及消费感同存在不同的群体定义，60万与100万有一定差距，但不是非常大；60万与160万存在非常大的差距，可以认为是存在相当的沟通限制。为此，本项目的客户群存在复合性的弹性较大的明显消费特征。
1、60-80万客户描诉分析
大型民营企业、外资企业高级管理层人员、经营实体或私营企业主、自由职业者。
在这些客户中，已经有过两次以上购房经历的近半。并且他们大多数从2000年前后就开始多次置业，这些人士最主要的购房动机是提升居住品质，从国际发展的经验来看，喜爱这种生活方式的群体在整个社会各阶层发展成为一个橄榄形的结构时，他们会占据整个橄榄形中最大的一个部分。从我们目前的情况来看，这部分阶层接近完成或已经处于形成的过程中。
2、100-120万客户描诉分析
大型企业副总级人员、从事金融、证券、保险业的高收入人士、文化界成功人士、少量政府高级官员等。
他们是“有中国特色的当代贵族”。这不但是一个财富概念，更是一种精神状态，一种思想状态，一种生活方式。其最重要的精神内涵，即一定的知识资本与社会关怀；有着相对时尚的消费观念，不会保守，走在时代的前列；相对比较稳定，比较实际。具体表现为：在消费及生活方式上，讲究独特品位，西方文化格调对其有较大吸引力；开始形成特有的私生活领域和行为规范和交往原则，以不同程度的个性化行为抗衡传统价值评价；关注自我的社会形象，追求社会成就，并具有一定的精英化、贵族化心态；身心紧张，精神压力大，存在较强的地位焦虑；关心并一定程度地投身社会公益事业；对社会政治生活淡漠，热心社会经济改革，行为上求稳务实，又积极进取；家庭观念较重，尤其对子女的期望值较高，会抽出时间享受家庭生活的乐趣；投资观念较强，对财产的增值保值有较大信心，并积极创造有利于资本增长的投资。
3、160-180万客户描诉分析
大型私营、民营企业老板或外资企业的CEO级别人员、国企副总级以上人物、持外国护照在大陆做生意的华人等。
当代中国市场经济社会中消费权的开放性与社会地位群体方式的封闭性，使得他们更多地在消费方式上与西方中产阶级趋近。因此，他们往往与轿车、名表、名酒、时装、高尔夫、酒吧、美容院为伴，甚至刻意与老百姓的日常生活相区别。严格地说，他们是一个超前的消费群体。
“能者，自我驾御，主观掌握，在“有所为有所不为”之间行走自如，此为权力的终极形式。”说的就是他们。
他们是谁？
身份
o 省内外籍人士（外贸系统、高校系统、外资企业等）
o 国内(驻河南)\省内大型企业品牌企业高层管理者
地位
o 省内品牌企业高层管理人员
o 省内金融\保险\证券\律师\文化演艺等行业高级管理\高收入者
财富
o 省外(驻河南)\省内私企老板、外地经商人员等
o 省内各地市外私营企业主（能源/工业企业等）
品位
o 企业事业单位的高收入者
o 其他行业的高收入者
灰色收入者：政府和机关单位的中高级领导者
通过那些渠道可以找到他们？
1、政府机关（直投/人际传播）
2、机场（机票封套广告+灯箱广告）
3、高尔夫（直投/业余赛事组织）
4、沪浙商会（直投/小型推介）
5、老外资源（直投/小型推介）
6、商场（直投）
7、星级酒店（直投）
8、高档餐饮/休闲娱乐场所（直投）
9、市中心户外广告等
五、营销推广整体布局
（一） 营销总思路
一明一暗
一远一近
一高一低
o 一明一暗——明推别墅，暗推多层空间；
o 一远一近——目标客户就近可到外展场了解项目，如果需要更深入了解产品则需要到位于CBD的情景示范区（销售中心、样板区、会所）；
o 一高一低——政府指定涉外别墅高度概念，低则表现为低密度、亲和度。
产品出击，迅速引爆市场，获取第一批目标客户
渗透传播/持续吸客/VIP发售固定客户
1期解筹热销+2期推出
在房地产市场中，同质化传播具有普遍性。“高大全”的形象和铺天盖地的信息未必就能使产品本身从众多资讯中脱颖而出。中凯铂宫在营销推广的执行上应坚持“低调传播和圈层营销”的思路。低调是一种更高明的张扬，中凯铂宫应以持续的市场影响触动目标客户群的敏感神经。
建议：中凯·铂宫作为CBD标志性高端物业，同样需要有个代表社区形象的标志性建筑物——艺术感强的造型建筑（譬如纽约之自由女神像），同时也可作为郑东新区的形象工程——城市标志性建筑。
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流水落花
发布于2007-11-02 19:13:14
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（二）推盘顺序建议
A、首先推出别墅组团
1、推出社区最高打产品，先期建立至高市场形象；
2、确立“以别墅推广带动公寓销售”的总体方针；
3、在工程进度上，别墅主体施工完成快；
4、一期认筹期间，完成会所、商业中心、样板环境营造；
在实际操作过程中，可考虑更加细化的分组团推售方案。
B、一期开盘后，可顺势推出2期公寓产品
1、依据一期销售情况而定；
2、建立在一期高端形象基础上；
3、建立在实景、样板环境基础之上；
4、必须考虑2期专门的产品形象与推广策略；
5、提升2期公寓产品高度，支撑单价提升。
C、关于别墅与公寓产品的目标客户界定问题
我们认为，虽然公寓与别墅产品总价差异较大，但从购买群体的收入水平与置业目的上来讲，属于同一类人群。
1、公寓产品高单价的特性，决定了其目标客户的高端性；
2、购买公寓的客户，可能已经在其他区域拥有别墅物业，本阶段没有进行二次别墅置业的需求；
3、购买公寓的客户，其目的正如前文所述，既是获得一个居住的空间，更是在未来的郑东新区CBD后花园，获得一个绝佳的商务交际平台。
我们的建议：完全可以考虑提前进行公寓客户的蓄积。这也可以把前期由别墅产品建立起来的高端形象充分利用起来。
（三）销售策略建议
A、案场销售策略
1、登记预约制度
o制定看房须知和要求，目的在于制造门槛，营造神秘、高端形象
o看房者必须事先到外卖场登记、预约，符合项目要求者方由接待人员安排看房
2、高端产品销售控制
o对别墅一二层部分房源实行销售控制，保留部分景观位置佳者
o保留房源的销售贯穿项目销售始终，有利于制造市场热点，保持项目高端形象
B、价格策略
1、总体价格策略
“高开低走”
o先期推出别墅，以高端价格进一步塑造项目的市场高端形象
o中后期推出花园情景洋房，以相对较低的价格继续冲击销售
o具体推售序列参考下列图表：
2、别墅价格策略
“整体报数，一房一价”
o别墅面积适中，整体报数可以减小客户对别墅高单价的抗性
o一房一价则可以拉开档次，实现价值的最大化
C、重要销售节点
o6月 客户登记 发售铂金A卡
o8月 内部认购 发售铂金B卡
o9月 开盘
（四）2006年度营销阶段划分建议
在项目推进过程中，主要分为四个阶段每个阶段的工作重心，从营销的角度来分解为“预热—入市—认筹—解筹”，从广告推广的角度分为“推出—露出—暴出—砸出”。
o第一阶段：市场预热期（3-4月份）
所谓“推出”，是指在3—4月份营销推广的重点是解决项目的知名度，传播的主要信息是项目名称和项目的市场定位，传播的主要渠道是通过户外广告、外展场包装、工地包装等平面渠道以及网络炒作，客户渠道主要通过项目征询会进行业内传播。
o第二阶段：入市/亮相期（5-6月份）
所谓“露出”，是指进入5月开始针对项目做整体形象及规划介绍，目的在于加强客户对项目的理解度，传播的主要渠道为报纸广告、户外广告、网络广告、目标直投以及公关炒作，客户渠道主要以目标直投和案场体验。
o第三阶段：认筹/蓄客期（7-8月）
所谓“暴出”，是指通过强势的广告轰炸和圈层营销活动进行集中宣传，目的在于为开盘营造火热氛围、制造声势、强化项目的美誉度，客户渠道主要为圈层公关活动、案场情景体验、目标直投。
o第四阶段：解筹/开盘期（9月份）
所谓“砸出”，是在开盘前后以立体、集中、盛大的营销宣传，通过强有力的营销手段解除目标客户的疑问，促进项目的最终销售，实现开盘即售罄的理想目标。
o第五阶段：一期续销/2期推出（10月—12月）
备注：（本销售阶段所依据之时间，作为理想状态下之规划，实际操作中根据确定后的明细计划而定。）
（五）总体营销布局图
（六）项目推广中重要的营销节点和营销手段
1、会议营销
A、中凯·铂宫项目规划研讨会（4月底）
B、中凯·铂宫产品说明会（6月）
2、名单营销—DM直投广告
3、案场营销（7月——）
4、定点营销（7-9月）
5、活动营销
A、“铂宫 领袖中部200人——首届中部民营经济高峰论坛”（7月中下旬）
B、RE—LUXE新奢华主义总裁慈善派对（8月中下旬）
C、团体客户活动（7—8月）
D、俱乐部启动活动（7月，下附）
E、开盘活动——中凯·铂宫开盘仪式暨华人国际影星张曼玉郑州铂金之旅（9月）
6、新闻营销
4月底开始通过网络进行炒作
7-9月在报纸进行新闻和软文炒作
7、情感营销
A、启动中凯俱乐部（7月）
B、在重要传统节日，如中秋节，开展老客户连谊或者真情回馈活动
8、技巧营销
A、VIP发售（6月—8月底）
B、解筹选房/开盘仪式（9月）
备注：所有营销手段及活动的细化方案都将在举行前一个月再次提交！
（七）各阶段主重点工作图例